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拍了土地但不實際運營,是否還要繳納印花稅?
來源:財稅解讀 | 作者: | 發布時間: 2022-08-18 | 76 次瀏覽 | 分享到:

我公司通過招拍掛,獲得了一塊土地的使用權。此后,我公司作為買受人,與自然資源部門簽訂了《國有土地使用權出讓合同》,同時約定,待我公司成立項目公司后,由我公司、自然資源部門、項目公司三方簽訂補充協議,項目公司將變更為新的受讓人。在這種情形下,我公司是否需要繳納印花稅?


——A公司財稅負責人 王先生




  在房地產項目開發過程中,通常會由母公司通過招拍掛取得土地,而后成立項目公司,由項目公司負責具體的開發事宜。這種情況下,項目公司作為最終受讓方、國有土地使用權的最終權利主體,繳納印花稅毫無爭議。A公司的關切點,其實是母公司作為《國有土地使用權出讓合同》的簽訂方,是否需要繳納印花稅?



  國家稅務總局四川省稅務局財產和行為稅處處長李嵐表示,印花稅法第一條明確,在中華人民共和國境內書立應稅憑證、進行證券交易的單位和個人,為印花稅的納稅人,應當依照本法規定繳納印花稅。《財政部 稅務總局關于印花稅若干事項政策執行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第22號)進一步明確,書立應稅憑證的納稅人,為對應稅憑證有直接權利義務關系的單位和個人。“因此,判定主體是否需要繳納印花稅,需首先判斷其對合同是否具有直接的權利和義務關系。”李嵐說。

  



判定關鍵一


《競買申請書》具體內容



  如何判斷A公司對《國有土地使用權出讓合同》是否具有直接的權利和義務?對此,吉林財經大學中國大企業稅收研究所研究員鄒勝表示,A公司向自然資源部門遞交的《競買申請書》,可以作為重要的判定標準。



  根據《國土資源部關于印發〈招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范〉(試行)和〈協議出讓國有土地使用權規范〉(試行)的通知》(國土資發〔2006〕114號)要求,申請人競得土地后,擬成立項目公司進行開發建設的,應在申請書中明確項目公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招拍掛出讓結果,先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》,在競得人按約定辦理完項目公司注冊登記手續后,再與項目公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》。



  鄒勝認為,招拍掛前,A公司如果在《競買申請書》中承諾,后續相關權利義務由項目公司承繼,那么A公司對于合同不具有直接的權利義務關系;如果在《競買申請書》中未作相應明確,那么A公司對合同有直接的權利義務關系。





判定關鍵二


《國有土地使用權出讓合同》條款



  華潤置地(成都)有限公司稅務經理張雷,具有豐富的房地產涉稅管理經驗。張雷認為,從實務角度分析,在判定A公司是否繳納印花稅的過程中,除了需要關注《競買申請書》的具體內容外,還需要關注A公司與自然資源部門簽訂的《國有土地使用權出讓合同》的具體條款。



  如果A公司與自然資源部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》時,在相關條款中注明“辦理完項目公司注冊登記手續后,相關權利義務由項目公司承繼。三方簽訂補充協議,辦理主體變更”,則A公司只是名義上的合同簽訂方,并不是實際的合同權利義務方。真正需要履行相關權利義務的是項目公司。此時,A公司不需要就土地合同繳納印花稅。濟南市稅務局公職律師王維順進一步解釋,當項目公司成立之后,A公司依照合同約定,與自然資源部門辦理了主體變更,事實上是對A公司代為簽訂合同的追認,不違背民法典中對合同效力的有關規定。原《國有土地使用權出讓合同》與補充協議可視為一個完整的合同。




未來趨勢


僅由項目公司繳納受讓方印花稅



  鄒勝認為,A公司不需繳納受讓方印花稅的前提,是項目公司全面承繼了《國有土地使用權出讓合同》的權利義務,具體體現在以下三個方面:一是A公司、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同,將土地受讓人變更為項目公司;二是政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下,簽署變更協議或補充合同時,土地價款總額不變;三是項目公司股權結構等相關情況與A公司在《競買申請書》以及《國有土地使用權出讓合同》中的約定一致。



  也就是說,如果項目公司為A公司依照競買約定設立的,同時補充協議中明確項目公司為土地受讓方,并保證土地用途、規劃和土地價款不變,那么,A公司不用繳納受讓方的印花稅。



  一些大型房地產企業在拍地后,選擇及時成立項目公司,由項目公司直接與自然資源部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》,這樣,只需由項目公司繳納受讓方印花稅。



  具體來說,招拍掛過程中,先由母公司報名,只與自然資源部門簽訂兩份協議——《國土建設用地項目履約協議書》和《土地成交確認書》,初步確定出讓宗地的交付義務。母公司同步成立項目公司,并到市場監督管理部門的公共資源交易中心進行項目公司核名。一般10天~15天左右,項目公司即可成立。最終由項目公司直接與自然資源部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。這種模式下,不存在母公司是否需要繳納印花稅的問題。


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